賃貸借契約は電子契約できる？法改正による変更点、注意点を解説

賃貸借契約においても、電子契約の導入が徐々に広がっています。しかし、法改正によって何が変わったのか、また賃貸契約で本当に電子化が可能なのか、まだ疑問に感じている人も多いでしょう。本記事では、賃貸借契約の電子化に関する法的なポイントや今後の見通しなどについて、具体的に解説していきます。

そもそも電子契約とは何？

電子契約とは、紙の契約書ではなく電子データを用いて契約を締結する方法です。電子署名やタイムスタンプなどの技術を使い、契約内容の真正性・非改ざん性を確保しています。従来の紙ベースの契約と同等の法的効力が認められており、近年、さまざまな分野で広く普及しています。

電子化できる書類の例

電子契約の普及により、多くの契約書類が電子化可能となっています。​以下に、電子化が認められている主な契約書類を挙げます。

• 取引基本契約書：​企業間の取引条件を定める基本契約書
• 業務委託契約書：​業務の委託内容や条件を明記した契約書
• 秘密保持契約書（NDA）：​機密情報の取り扱いに関する契約書
• 代理店契約書：​代理店業務に関する契約書
• 業務請負契約書：​特定の業務を請け負う際の契約書
• 注文書・注文請書：​商品やサービスの注文に関する書類
• 工事請負契約書：​工事の請負に関する契約書
• 委任契約書・準委任契約書：​特定の業務を委任する際の契約書
• 雇用契約書：​労働条件を定める契約書
• 保証契約書：​保証人となる際の契約書

これらの書類は、電子署名法や電子帳簿保存法などの法令に基づき、電子化が可能とされています。

電子化できない書類の例

電子契約の普及が進む中で、依然として電子化が認められていない契約書類もあります。これらは、法律上「書面での作成が義務付けられている」ため、現状では電子化が困難とされています。具体的には、以下のような契約書類が該当します。

• 任意後見契約書（任意後見契約に関する法律3条）
• 農地の賃貸借契約書（農地法第21条）
• 公正証書を要する契約書（公証人の面前で作成される必要があるため）
• 質屋営業に関する契約書（質屋営業法により、対面での取引が原則）
• 国際条約に基づく契約書（国際海上物品運送法など）
• 貸金業法や商品先物取引法に関連する契約書（トラブル防止のため、書面での締結が義務付けられている）

このように、法律の要件によって電子契約の対象外となる契約書類は多岐にわたります。ただし、政府は民間取引のデジタル化を推進しており、これらの制約も徐々に見直されつつあります。特に、不動産関連の契約については、2022年5月に法改正が行われ、一部の書類が電子化可能になりました。

2022年5月以降、電子化が可能となった不動産関連の契約書類

• 定期借地契約書・定期借家契約書（借地借家法22条2項、38条2項）
• 定期建物賃貸借契約の説明書面（38条書面）（借地借家法38条4項）
• 宅建業者の媒介契約書（宅地建物取引業法34条の2第11項）
• 不動産売買における重要事項説明書（宅地建物取引業法35条8項）
• マンション管理等の委託契約書（マンション管理法73条3項）

また、公的機関への申請書類や一定の保存が求められる書類についても、e-文書法（民間事業者等が行う書面の保存等における情報通信の技術の利用に関する法律）により電子化が進められています。これにより、今後も電子契約の範囲は拡大すると予想されます。

電子契約を導入するメリット

電子契約を導入することで、契約業務の効率化やコスト削減など、さまざまなメリットがあります。主な利点は以下のとおりです。

• 業務の効率化
  紙の契約書の印刷・郵送・押印・保管といった手間がなくなり、契約締結のスピードが大幅に向上します。
• コスト削減
  印刷費・郵送費・人件費・保管スペースの削減が可能です。特に契約件数の多い企業では、大幅なコストカットにつながります。
• コンプライアンスの強化
  電子署名やタイムスタンプによって改ざん防止が可能となり、契約の透明性と信頼性が向上します。
• リモートワークへの対応
  どこからでも契約締結が可能になり、対面の必要がないため、リモートワークでも契約業務が円滑に進みます。

賃貸の契約書類は電子化できる？

近年の法改正により、不動産賃貸契約に関する書類の電子化が進んでいます。従来は書面での締結が義務付けられていた賃貸借契約書や重要事項説明書も、一定の条件を満たせば電子契約が可能になりました。ここでは、各書類ごとに電子化の可否について解説します。

賃貸借契約書

賃貸借契約書は、貸主と借主の間で賃貸条件を正式に取り決めるための重要な契約書です。電子契約の普及により、賃貸借契約書も電子化が可能となっています。

電子契約を活用することで、従来の紙の契約書と同じ効力を持ちながら、契約締結のスピード向上や保管コストの削減が可能になります。
ただし、電子契約を利用する場合は、電子署名法や電子帳簿保存法に基づき、真正性や非改ざん性を確保することが求められます。また、貸主・借主の双方が電子契約に同意していることが前提となります。

重要事項説明書

重要事項説明書は、賃貸借契約の締結前に借主に対して物件の詳細情報や契約条件を説明するための書類です。電子契約の普及により、重要事項説明書も電子化が可能となっています。

電子化された重要事項説明書は、オンラインで借主に提供され、事前に内容を確認してもらうことができます。ただし、電子交付を行う場合は、借主の同意を得たうえで、PDFなどの形式で提供し、適切な方法で保存する必要があります。また、電子契約のシステムを利用することで、改ざん防止や閲覧履歴の管理が可能になり、トラブルのリスクを軽減できます。

契約更新時の合意書

賃貸借契約の期間満了時に契約を継続する場合、契約更新の合意書が必要になります。この書類も電子契約による締結が可能です。

電子契約を活用することで、契約更新に関する手続きをオンラインで完結でき、郵送の手間や対面での手続きが不要になります。また、電子署名を用いることで、契約内容の真正性を確保し、契約書の改ざんリスクを防ぐことができます。ただし、賃料の変更など、契約条件に変更がある場合は、貸主・借主双方が新たな条件に同意していることを明確にするための手続きが必要です。

定期借家契約について

定期借家契約は、契約期間が満了すると自動的に契約が終了する形式の賃貸借契約です。通常の賃貸借契約とは異なり、貸主が更新拒絶の通知をしなくても契約が終了するため、事前に契約条件を明確に定めておくことが重要です。

定期借家契約に関する書類も電子契約が可能です。電子契約を利用することで、貸主と借主が離れた場所にいてもスムーズに契約を締結でき、契約書の保管・管理も容易になります。ただし、契約内容を借主に確実に伝えるため、電子契約のシステムを活用して署名の履歴を記録し、契約データの適切な保存を行う必要があります。

賃貸借契約完全電子化に向けた法改正について

従来、賃貸借契約に関する書類は書面での交付が義務付けられており、電子化が進んでいませんでした。しかし、2017年に「重要事項説明の対面原則」の緩和が始まり、2019年10月には国土交通省による「重要事項説明書等の電子交付に関する社会実験」が実施されました。この社会実験では、賃貸借契約における重要事項説明書（35条書面）および賃貸借契約書（37条書面）を電子的に交付する試験が行われ、利便性や業務効率の向上が確認されました。

2020年9月には、国土交通省のガイドラインが見直され、社会実験が再開。これにより、契約の電子化に対する事業者の理解が深まり、電子契約の導入に向けた準備が進められました。

そして、2021年9月の「デジタル改革関連法」の施行を経て、2022年5月に宅地建物取引業法が改正され、賃貸借契約書の完全電子化が正式に認められることとなりました。これにより、書面交付が義務付けられていた契約関連書類が、電子ファイルとして提供可能になり、業務のデジタル化が大きく前進しました。

賃貸契約の電子化に関する法律の現状と今後の見込み

賃貸契約の電子化は、2022年5月の法改正により大幅に進展しましたが、今後もさらなる規制緩和が期待されています。これまでの法律の経緯と、最新の法改正による変化を整理し、今後の見通しについて解説します。

これまでの法律

2021年5月、参議院本会議において「デジタル改革関連法」が成立し、同年9月1日にデジタル庁が設立されました。これにより、国や地方行政のIT化・DX推進が加速し、宅地建物取引業法を含む48の法律が改正されました。

この法改正により、不動産取引における「押印義務の廃止」や「書面の電子化（電子契約の導入）」が進められました。しかし、この時点では、重要事項説明書（35条書面）および賃貸借契約書（37条書面）の電子化は認められていませんでした。これらの書類の電子化には、さらなる法改正が必要とされていました。

2022年5月の宅建業法の改正後の法律

2022年5月、宅地建物取引業法の改正により、書面交付が義務付けられていた契約関連書類の電子化が正式に認められました。これにより、不動産取引における契約業務のデジタル化が大きく進展しました。

改正によって電子化が可能になった書類

• 媒介・代理契約締結時の交付書面
  これまで書面での交付が義務付けられていたが、電子ファイルでの提供が可能になった。
• 指定流通機構（レインズ）登録時の交付書面（登録証明書）
  不動産情報の登録証明書が電子交付可能となり、業務の効率化が進んだ。
• 重要事項説明書（35条書面）
  従来は書面での交付が必須だったが、IT重説（オンライン重要事項説明）と電子書面交付が可能になった。
• 宅地建物の売買・交換・賃貸借契約等締結後の交付書面（37条書面）
  契約書類の電子交付が認められ、ペーパーレス化が実現。

れらの変更により、不動産契約のプロセスが大幅に効率化され、契約締結までの時間短縮や郵送コスト削減が可能になりました。さらに、電子契約を導入することで、契約管理の一元化やトレーサビリティの向上が期待されています。

今後もデジタル化の流れは続くと予想されており、賃貸契約におけるさらなる電子化や新たなIT技術の活用が進められる可能性があります。
参考：国土交通省　ITを活用した重要事項説明及び書面の電子化について

まとめ

賃貸借契約の電子化は、法改正により大きく進展し、契約業務の効率化やペーパーレス化が実現できるようになりました。特に、2022年5月の宅地建物取引業法の改正により、賃貸借契約書や重要事項説明書の電子交付が正式に認められたことで、不動産取引のデジタル化が加速しています。

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